A compra de um imóvel costuma representar um dos investimentos mais importantes da vida de uma pessoa ou de uma empresa. Justamente por envolver valores elevados e, muitas vezes, planos construídos ao longo de anos, é natural que o comprador procure segurança antes de concluir o negócio. O problema é que essa análise nem sempre é feita com a profundidade necessária.

Conferir a matrícula atualizada, verificar a existência de ônus e pesquisar a situação jurídica e financeira do vendedor são providências importantes. Mas, dependendo do caso, analisar apenas o proprietário atual pode não ser suficiente.

Isso porque o risco jurídico de uma aquisição imobiliária pode estar no passado.

O imóvel pode carregar problemas de negócios anteriores

Um imóvel pode ter passado por diversos proprietários antes de chegar ao vendedor atual. Em alguma dessas transferências podem existir irregularidades capazes de gerar questionamentos posteriores, como fraude contra credores, fraude à execução, alienação realizada em contexto de insolvência, problemas sucessórios, vícios de representação ou outras situações que coloquem em dúvida a validade ou a eficácia do negócio.

Imagine, por exemplo, que determinado proprietário possuía diversas dívidas e ações judiciais e, diante do risco de perder seu patrimônio, transferiu o imóvel a terceiro. Algum tempo depois, esse terceiro vende o bem novamente.

O comprador mais recente pode consultar apenas a situação de quem está lhe vendendo e encontrar um cenário aparentemente tranquilo: matrícula sem bloqueios evidentes, vendedor sem dívidas relevantes e documentação aparentemente regular.

Ainda assim, pode existir um problema anterior na cadeia de transmissões.

É justamente aí que mora um dos riscos mais delicados das operações imobiliárias: o comprador pode fazer tudo aquilo que acredita ser necessário em relação ao vendedor atual e, mesmo assim, adquirir um imóvel cuja história merece uma investigação mais profunda.

A matrícula é essencial, mas a análise não deve ser automática

A matrícula do imóvel é um dos principais documentos da negociação. É nela que constam informações fundamentais sobre a propriedade, transmissões, averbações, ônus e outros atos relevantes.

Entretanto, a leitura da matrícula não deve se limitar à pergunta: “quem é o proprietário hoje?”.

Uma análise jurídica adequada procura compreender como esse imóvel chegou até ele.

Quem foram os proprietários anteriores? Quando ocorreram as transferências? Houve vendas sucessivas em curto espaço de tempo? Existem circunstâncias que recomendem uma investigação adicional? Alguma transmissão ocorreu em período no qual o antigo proprietário enfrentava processos ou situação patrimonial relevante?

Essas perguntas ajudam a identificar sinais de alerta que uma análise superficial pode deixar passar.

O que é a due diligence imobiliária?

A chamada due diligence imobiliária é uma investigação jurídica realizada antes da conclusão do negócio com o objetivo de identificar riscos relacionados ao imóvel, às partes e à própria operação.

Não existe uma lista única de documentos aplicável indistintamente a todas as compras. A extensão da investigação deve ser definida conforme as características do negócio, o histórico do bem, o perfil das partes e os riscos identificados durante a análise.

Em determinadas situações, pode ser recomendável examinar não apenas o vendedor atual, mas também transmissões anteriores e seus respectivos envolvidos.

Isso pode incluir a análise da cadeia dominial, dos títulos que deram origem às transferências, de certidões e processos judiciais relevantes, da existência de ônus ou restrições e de outros elementos capazes de afetar a segurança da aquisição.

A finalidade não é transformar toda compra de imóvel em uma investigação interminável. É identificar, de forma técnica e proporcional, até onde é necessário investigar para que aquele negócio específico seja realizado com segurança.

E a proteção do comprador de boa-fé?

A legislação e a jurisprudência brasileiras possuem importantes mecanismos de proteção ao terceiro adquirente de boa-fé. A própria disciplina da fraude à execução passou por alterações relevantes destinadas a aumentar a segurança das transações imobiliárias.

Isso, porém, não significa que toda aquisição esteja automaticamente protegida apenas porque o comprador desconhecia determinado problema.

Boa-fé não deve ser confundida com ausência de cautela.

Dependendo das circunstâncias, a existência de sinais objetivos de irregularidade pode gerar discussão sobre a postura adotada pelo adquirente. Por isso, quanto maior o valor do negócio ou quanto mais complexa a cadeia de transmissões, maior deve ser a atenção dedicada à análise preventiva.

Além de reduzir riscos, uma due diligence bem documentada também ajuda a demonstrar quais cautelas foram efetivamente adotadas pelo comprador antes da aquisição.

Prevenir custa menos do que discutir a propriedade depois

Quando um problema é identificado antes da assinatura, existem alternativas. É possível solicitar documentos adicionais, exigir garantias, ajustar cláusulas contratuais, condicionar pagamentos à regularização de determinadas situações ou, em casos de risco elevado, simplesmente não concluir o negócio.

Depois da compra, as possibilidades podem ser muito mais limitadas.

O adquirente pode enfrentar bloqueios, ações judiciais, dificuldades para vender ou financiar o imóvel e, em situações mais graves, discussões envolvendo a própria eficácia da aquisição.

E existe uma diferença significativa entre avaliar um risco antes de pagar pelo imóvel e tentar resolver esse mesmo problema depois que o patrimônio já foi comprometido.

Por isso, a segurança de uma compra imobiliária não começa na assinatura do contrato nem termina na leitura da matrícula atualizada. Ela depende da compreensão jurídica do negócio como um todo e, quando necessário, da investigação de sua história.

O risco de um imóvel nem sempre está no presente. Às vezes, ele foi criado anos antes de o comprador sequer conhecer aquele bem.

Antes de comprar, investigue. Depois, pode ser tarde.

Advogada Juliana Clarissa Karing Costa, OAB/SC 28.662, graduada pela Universidade Regional de Blumenau-FURB, com especializações em Direito Tributário, Direito Previdenciário e Direito Público, sócia proprietária da Karing Advogados Associados.

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