14 de junho de 2024 
Construir uma fonte de renda passiva segura e sustentável é um dos objetivos mais comuns entre os investidores atualmente. Por isso, os Fundos Imobiliários (FIIs) têm se destacado pela praticidade e por vantagens fiscais, sendo um dos produtos financeiros mais procurados no país. Nos últimos dez anos, o número total de investidores de FIIs aumentou 16 vezes, conforme dados da Bolsa de Valores. Uma característica atrativa dos FIIs é a distribuição de, no mínimo, 95% do lucro semestralmente aos cotistas, embora a maioria opte por realizar pagamentos mensais. Dessa forma, os investidores podem participar do mercado imobiliário sem a necessidade de adquirir imóveis inteiros, o que também contribui para a diluição do risco da aplicação.
Mas, afinal, o que são os Fundos Imobiliários? De forma resumida, são ativos de renda variável que captam recursos dos cotistas por meio da venda de cotas na Bolsa de Valores com o objetivo de investir no mercado imobiliário. Gestoras renomadas, como a Credit Suisse e a Kinea, administram esses fundos realizando a construção, aluguel ou venda de imóveis, além de outros investimentos financeiros imobiliários, como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e Letras de Crédito Imobiliário (LCIs). Segundo dados da Bolsa de Valores, atualmente existem mais de 500 FIIs listados, com um valor de mercado total superior a R$ 150 bilhões e 2,5 milhões de investidores, sendo a maioria composta por pessoas físicas. O mercado de Fundos Imobiliários no Brasil ainda é jovem, mas está amadurecendo rapidamente.
Isso porque, em linhas gerais, investir em FIIs oferece várias vantagens, como menor volatilidade. As cotações tendem a se mover de forma menos brusca em comparação com as ações, proporcionando maior estabilidade ao investidor. Os FIIs também se destacam pelo baixo custo e alta liquidez. As cotas possuem valores acessíveis, permitindo a participação de um amplo espectro de investidores, e são facilmente compradas e vendidas na plataforma da corretora, garantindo facilidade nas transações. Com um custo relativamente baixo, esses fundos oferecem uma excelente oportunidade de diversificação da carteira de renda variável. Por exemplo, com R$ 100 mil é possível montar um portfólio diversificado e robusto. Outro benefício significativo é a isenção de Imposto de Renda sobre os dividendos pagos pelos FIIs, o que aumenta a atratividade a esse tipo de investimento.
A expansão e a maturação do mercado de FIIs no Brasil se destacam como uma tendência positiva, oferecendo oportunidades atraentes para investidores que buscam diversificação e bons retornos em seus portfólios. Os números crescem mês a mês, permitindo que os FIIs captem mais recursos, ampliem seus investimentos e se tornem cada vez mais rentáveis. No país, o IFIX é o principal índice do mercado de Fundos Imobiliários, sendo uma carteira teórica elaborada pela Bolsa de Valores com o objetivo de acompanhar o desempenho médio das cotações dos FIIs mais negociados pelos investidores. Assim como o Ibovespa, o IFIX varia diariamente conforme a oscilação dos FIIs que o compõem. Historicamente, desde 2011 o índice tem registrado uma valorização superior ao CDI e ao IMOB, destacando-se muito no cenário de investimentos. Isso significa que investidores com uma carteira de Fundos Imobiliários semelhantes aos ativos que compõem o portfólio do IFIX experimentaram uma valorização significativa. Esse desempenho reforça a atratividade dos FIIs como uma opção de investimento não apenas pela valorização, mas também pela estabilidade e potencial de retorno que superam outros índices de referência.
Com o aquecimento do mercado, novos FIIs são lançados frequentemente, proporcionando amplas oportunidades para a diversificação das carteiras dos investidores. Mas determinar quais são os Fundos Imobiliários mais rentáveis do mercado pode levar a diferentes respostas. Eles podem ser identificados com base em diversos critérios, como o número de cotistas, maior valorização das cotas e o crescimento dos preços das cotas somado aos proventos pagos. Comumente, os de maior rentabilidade apresentam dividendos mais altos para os investidores, proporcionando um retorno maior em relação ao valor investido, conhecido como ‘Dividend Yield'(DY). Esta é uma métrica muito válida na análise, pois indica a rentabilidade em termos de distribuição de dividendos em relação ao preço da cota. No entanto, o DY não deve ser o único fator considerado na avaliação de um FII. Outros aspectos como gestão eficiente, a qualidade e localização dos imóveis, a estabilidade dos rendimentos e as perspectivas de crescimento do setor imobiliário são igualmente relevantes para se determinar a atratividade de um fundo.
A liquidez das cotas é outro aspecto importante, avaliado pelo volume de negociações diárias em comparação com a média do mercado. As taxas cobradas pelo fundo, como as de administração e performance, devem ser compatíveis com as práticas do mercado. É sempre importante lembrar que uma maior rentabilidade também pode estar associada a um risco potencialmente maior. Considerar os objetivos e o perfil de risco do investidor deve ser um aspecto prioritário ao se escolher um Fundo Imobiliário para incluir no portfólio de investimentos, pois as características do FII devem estar alinhadas às expectativas de retorno e à tolerância ao risco. Para diversificar a carteira e potencializar os ganhos, é também recomendável investir em mais de um FII, preferencialmente de diferentes setores, tipos e gestoras.
Por isso, avaliar um FII de forma abrangente é fundamental antes de tomar decisões de investimento – lembrando ainda, é claro, que rentabilidades passadas não garantem resultados futuros. As vantagens são múltiplas, mas não basta escolher um FII apenas pelo valor dos dividendos: é preciso fazer uma análise integral, considerando os diversos indicadores e características. Sem grandes segredos, se está buscando investir nos melhores ativos possíveis, encontre orientação junto aos especialistas do mercado. Para saber com segurança em quais FIIs investir neste ano, conte com a assistência dos experts da Pride Capital orientando suas decisões para realizar as melhores aplicações. Uma análise completa e criteriosa vai permitir tomar decisões mais informadas e equilibradas, otimizando o retorno esperado.
